Dicas de como passar um ponto comercial – Negócios e Oportunidades
Os motivos que levam à venda de um ponto comercial são diversos. A necessidade de passar o ponto pode surgir por mudança de cidade ou ramo de atividade, dissolução societária, pela necessidade de mudar a empresa de endereço e outros.
Se você está buscando um ponto comercial para comprar é importante conhecer o que motivou o vendedor a passar o ponto a fim de entender se vale ou não a pena o investimento.
Em primeiro lugar, é importante salientar que vender um ponto comercial é um processo que envolve transação comercial e imobiliária! Neste sentido, passar um ponto comercial é muito diferente de vender uma empresa ou negócio.
Acima de tudo, ao decidir passar o ponto, é fundamental comunicar formalmente o proprietário do imóvel pois ao passar o ponto, mudará o locatário e, portanto, o cadastro deste deverá ser analisado pelo proprietário ou imobiliária responsável pela locação, antes que se concretize a venda do ponto!
Neste artigo abordaremos os principais aspectos a considerar na venda de um ponto comercial.
O Contrato de locação em vigor
Primeiramente, o Contrato de locação vigente deve ser considerado e analisado.
Verifique o prazo de contrato e quanto tempo resta até seu vencimento. Também verifique se há multa de rescisão contratual.
Se o ponto comercial se localizar em condomínio comercial, shopping ou aeroporto verifique com a administração se haverá taxas ou multas a serem pagas para a transferência para o novo locatário.
Das Garantias locatícias
Cada imobiliária ou administradora exige uma lista de documentos e oferece diferentes modalidades de garantias locatícias. As mais comuns são: Seguro Fiança, Título de Capitalização, Caução, CredPago, ou Fiador(es). Entenda cada uma: das modalidades:
– Seguro Fiança: Modalidade destinada a garantir Contrato de Locação Residencial ou Comercial. A análise do cadastro é feita pela seguradora.
– Título de Capitalização: É adquirido através de uma corretora de seguros. O valor será a partir de 12 aluguéis mais encargos. O título fica vinculado ao cumprimento das obrigações contratuais. O valor a resgatar e o prazo para resgate dependem das condições da emitente do título.
– Caução: Nesta modalidade o locatário dará um imóvel de sua propriedade como garantia das obrigações assumidas no contrato de aluguel. O imóvel precisa estar livre e desembaraçado e ter o valor de mercado maior do que a soma do aluguel do período do contrato. As despesas com cartório serão de responsabilidade do novo inquilino.
– CredPago: Esta modalidade tem custo de 10% (dez por cento) ao mês, sobre o valor de aluguel. Será feita a análise cadastral do novo locatário. O inquilino apresenta os dados pessoais, cartão de crédito com limite à vista de no mínimo 4 vezes o valor de aluguel e a última fatura paga do cartão de crédito.
– Fiador(es): A renda comprovada por cada fiador deve ser de no mínimo, 3 vezes o valor do aluguel somados dos encargos. Caso o fiador seja casado deverá apresentar a documentação do cônjuge.
As modalidades de garantia variam de uma imobiliária ou administração para outra que poderão inclusive exigir outros documentos além dos aqui citados.
A Documentação necessária para vender Ponto Comercial
Antes de vender um ponto comercial tenha em mãos a documentação da empresa para apresentar ao comprador. Recomendamos que se apresente Certidões de Trabalhista, Municipal, Estadual e Federal, Extrato de passivos junto à instituições financeiras ou bancárias.
Em suma, a apresentação da documentação acima é necessária principalmente se o comprador pretende manter no ponto comercial a mesma atividade que o vendedor. Neste caso, é considerada sucessão. Ou seja, no caso de algum passivo oculto, o comprador poderá ser acionado juridicamente.
Como determinar o valor de venda do Ponto Comercial
A avaliação para determinação do valor de venda do ponto comercial poderá ser feita por uma imobiliária ou empresa especializada em serviços de intermediação para compra e venda de empresas.
Muitas vezes o comprador quer dar continuidade na atividade já existente no local, aproveitando que o ponto já (pode) estar consolidado para este fim. Neste caso, o comprador poderá solicitar ao vendedor informações financeiras da empresa. Portanto, a apresentação financeira da empresa ao comprador servirá para dar uma noção do que esperar de faturamento se decidir pela compra do ponto.
Para determinar o valor de venda de um ponto deve-se levar em consideração a localização, estrutura, máquinas, equipamentos ou utensílios, quando estes fizerem parte do objeto da venda.
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O Contrato de compra e venda de Ponto Comercial
Cada contrato de compra e venda tem suas particularidades porque cada negociação de compra e venda é única!
Definitivamente, a recomendação é que se assine o Contrato de Compra e venda somente após a aprovação do Cadastro do novo locatário pela empresa responsável pela administração do imóvel. Isso porque não seria correto o comprador pagar por algo que não sabe ser poderá dispor! Por isso é importante ter a certeza da aprovação de seu cadastro antes de efetuar qualquer pagamento ao vendedor!
Em alguns casos, além do valor e forma de pagamento; deverá constar no Contrato de compra e venda de ponto comercial uma Cláusula de não concorrência. Neste sentido, há que se determinar o limite geográfico e de tempo para a não concorrência. No entanto, esta não é uma regra. Por isso deve-se analisar cada transação de compra e venda!
Quanto ao pagamento. Quando houver parcelamento, assegure-se de incluir no Contrato de Compra e venda qual será a garantia do pagamento das parcelas. As garantias mais comuns são fiador ou imóvel.
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